Le secret de la Land de financement du développement

En utilisant ce que nous appelons «OPM» ou l'argent des autres enfants le meilleur et vraiment la seule façon de financer l'un de vos développements, et en disant cela, n'importe lequel de vos investissements immobiliers!
Cela peut ne pas être nouveau pour vous, mais beaucoup de gens sont étonnés et la réponse que l'on entend va souvent quelque chose comme ça "ahh, voilà comment ils le font".

Selon l'endroit où vous vivez dans le monde, il existe plusieurs méthodes qui peuvent être utilisés pour obtenir du financement. Aux Etats-Unis il ya généralement 3 façons.

1. Direct relation de travail avec le vendeur
2. Utilisez les options pour contrôler la propriété
3. Exchange 1031

La méthode des 3 ici a besoin d'explications sophistiquées et requiert les services d'un expert-comptable et de conseil juridique, par conséquent, il ne sera pas abordée dans cet article.

Travaillant directement avec le vendeur vous permet de fournir lui / elle avec ce qu'elle est que ils ont besoin, vous satisfaire à leurs besoins! Cela est essentiel à votre succès en utilisant cette approche. Si vous satisfaire leurs besoins au premier plan dans cette opération, vous obtiendrez vos besoins satisfaits. Vous avez également besoin de travailler sur vos compétences personnelles et de devenir un auditeur très bien si vous n'êtes pas déjà. Rappelez-vous, c'est leur terre que vous voulez! Vous devez communiquer très bien.

Alors ils devenir votre partenaire dans cette opération, dans la transaction d'aménagement du territoire. Donc, si vous avez des problèmes de qualification Finances, (dont certains ne à l'heure actuelle je pourrais ajouter) le vendeur vous aide en prenant sur la dette eux-mêmes et, en retour, vous, l'acheteur sans réserve est en mesure d'obtenir l'accord que vous n'étiez pas en mesure d'obtenir d'abord . En contrepartie de cette «aide», le vendeur exige une meilleure tranche et donc un prix de vente plus attrayante.

En même temps, le vendeur bénéficie également de plus en recevant un bénéfice après impôt. Ceci est dû au fait que le vendeur est «comptable» le papier, le montant de la vente ne seront pas imposés par contre elle sera basée sur les acomptes provisionnels versés au cours des années. Ainsi, au lieu d'avoir un projet de loi de capital lourde gain fiscal en raison d'être poussé dans une tranche d'imposition supérieure, ils peuvent être en mesure de rester au sein d'un support inférieur en raison de versement étant fait sur une période de plusieurs années et cela leur permettra de rester dans un bas d'impôt support alors si ils ont obtenu le montant de la vente complète en un seul versement.

Contrôle de la propriété en utilisant les options d'aménagement du territoire financement.
Qu'est-ce qu'une option? Il s'agit d'un accord spécifique détaillant les performances futures en échange d'un avantage.

En ce qui concerne laymans, cela signifie que vous crachez des fonds, et vous obtenez pour contrôler la propriété!
Donc, ce que vous êtes effectivement faire est d'obtenir le contrôle des terres par l'achat de ce contrôle. En d'autres termes, vous êtes d'accord sur un prix de l'option d'acheter le terrain que vous êtes à payer à une date convenue à l'avenir.

Tout cela se fait légalement et est très simple d'avoir un contrat. Au cours d'une période de temps à l'avenir avant la date d'expiration de l'option, vous pouvez exercer votre droit de fermer la vente et prendre le contrôle de la terre. Légalement, le vendeur doit vendre lorsque vous avez les fonds et à s'engager à l'achat. Si vous connaissez vos marchés, vous pouvez aussi très bien de cette transaction elle-même. En achetant des terres une juste valeur marchande au moment du contrat, et que le marché monte, vous êtes toujours en mesure d'obtenir le. Prix convenu pour la terre que vous avez fait à la date antérieure Le vendeur doit encore vendre à ce prix convenu, même si la valeur du terrain a triplé dans la période de temps vous avez convenu! C'est pourquoi il est si important d'être à jour avec votre «patch» et ce qui se passe dans le marché où que vous soyez.

Une approche plus détaillée et plus sophistiquée pour les options est l'option de roulement. Ceci est généralement utilisé pour les transactions grande parcelle d'aménagement du territoire. C'est tout à fait un accord détaillé et complexe, et ne devrait donc besoin de plus de connaissances et d'expérience. Utilisation de l'option de roulement se produit quand une grande quantité de biens achetés étant de développer des communautés de base prévues. Tels que lorsque les développeurs créent des phases dans le projet de développement avec une absorption de logements en général supérieures à 5 ans.

Qu'est-ce que l'acheteur le fait habituellement en utilisant l'option de laminage, est qu'ils contrôlent l'ensemble du tractus en étant capable de «mettre en place« une option à un moment, et après chaque exécution des options de l'acheteur est en mesure de prendre le contrôle de plus de terres jusqu'à ce que ils contrôlent la totalité d'une parcelle de propriétés qui ont été contenues dans le contrat initial.

Exécution des options doit avoir lieu quand elles sont dues ou de la totalité du contrat de nulle et non avenue et, par conséquent annulée. Le vendeur a alors le droit de mettre la propriété sur le marché à nouveau en même temps maintenir la prime initiale.

L'acheteur bénéficie en ayant un contrat qui si elles sont respectées, leur permet d'être en mesure plan de leur développement pour le paquet entière propriété de la connaissance de ce qu'ils sont à payer pour la terre, ce qui permet donc à créer le plus important développement pré travail, le développement ROI (retour sur investissement) des calculs.

Le principal avantage pour le vendeur, c'est que l'obtention de leur choix et de prix convenu, et si l'opération ne se concrétisent, ils reçoivent la prime de l'option de taille et de la terre peut être vendue à nouveau. Si tout va bien, ils reçoivent le prix convenu ensemble....